Логистическая экспертиза земельного участка

Наиболее выгодным вложением средств в настоящее время является вложение в покупку недвижимости. При этом рынок жилищного строительства близок к насыщению, в то время как потребность в складских площадях год от года только растет. И нет никаких оснований полагать, что в скором времени этот спрос сойдет на нет, поскольку устойчивый рост внешнего и внутреннего торгового оборота словно локомотив тянет за собой и рост потребности в складских комплексах. А принимая во внимание оптимистичные прогнозы аналитиков, уверенно заявляющих о дальнейшем стабильном росте российской экономики, приходится констатировать, что дефицита современных складских площадей избежать в ближайшем будущем не удастся.

Каждый земельный участок имеет свои особенности, которые связаны не только с экологией, геологией и рельефом местности, но и с наличием/отсутствием подъездных путей, дорог, инженерных сетей и коммуникаций, а также принципиальных и второстепенных ограничений по застройке. Все эти факторы в совокупности влияют не только на стоимость земли, но и на условия ее дальнейшего использования. Именно поэтому руководителю или топ-менеджеру, прежде чем затевать строительство складского комплекса на приглянувшемся участке земли, необходимо оценить, насколько этот участок подходит для решения стоящих перед ним задач. И здесь уже не обойтись без проведения логистической экспертизы, так как только она сможет дать ответ на вопрос "Сколько сока (логистических мощностей) можно выжать из лимона (земельного участка)?"

К сожалению, в существующей литературе по логистике не даются конкретные рекомендации по проведению экспертизы. Впрочем, отсутствие единых (открытых) стандартов ее проведения можно объяснить тем, что каждый конкретный случай требует индивидуального подхода - универсальных решений и стандартных схем генплана просто не существует.

В настоящей статье предложен алгоритм проведения логистической экспертизы, обобщающий опыт выполнения десятков проектов. Описанный алгоритм можно порекомендовать при проведении логистической экспертизы участков, имеющих несложную форму, без существенных строительных ограничений.

КОМУ ПОРУЧИТЬ ПРОЕКТ?

В сложившейся практике топ-менеджер, решая задачу проектирования и размещения склада, выбирает один из следующих путей:

1. Разработать структуру складского комплекса своими силами. В этом случае руководитель должен иметь квалифицированную команду специалистов, способных реализовать проект. Самостоятельное проектирование складского комплекса, даже при детальном знании особенностей своего бизнеса, как правило, приводит к типичным ошибкам при строительстве. Например, только возведя складской комплекс, вы можете столкнуться с тем, что погрузочно-разгрузочный фронт оказался не рассчитан на существующий грузооборот, шаг колонн здания не соответствует габаритам хранимых грузов, а условия площадки не позволяют и думать о расширении складских мощностей. А причиной таких недоработок может быть банальная нехватка времени у ведущих менеджеров компании на проработку множества возникающих нюансов.
2. Договориться о выполнении всего комплекса работ силами строительных организаций или поставщиков оборудования. Вариант неплохой, но необходимо быть готовым к тому, что строители начнут гнуть свою линию и частенько заговаривать об увеличении сметы строительных затрат, а поставщики возьмутся за проект только в том случае, если вы приобретете у них оборудование (причем на немалую сумму!).
3. Обратиться в специализированную проектную организацию.

Практика создания и эксплуатации складских объектов показывает, что эффективность вложенных средств имеет максимальное значение при составлении проектировочных работ профессиональным проектировщиком с последующей их реализацией строителями и поставщиками оборудования. В результате выполнения экспертизы заказчик получает решение, позволяющее полноценно и благоразумно использовать ресурсы земельного участка.

В качестве иллюстрации к сказанному можно привести примеры проектов, составленных после проведения экспертизы земельных участков специалистами (рис. 2 и 4). Для сравнения также представлены первоначальные решения, которые заказчик планировал реализовать самостоятельно, без проведения экспертизы (рис. 1 и 3).




Рис. 1 Вариант, разработанный заказчиком самостоятельно




Рис. 2 Вариант, разработанный экспертом





Рис. 3 Вариант размещения типовых складских корпусов, разработанный заказчиком самостоятельно




Рис. 4 Вариант, размещения типовых складских корпусов, разработанный экспертом




ПРИМЕР 1

Имеющийся участок по фронтам 1-2 и 3-4 ограничен железнодорожными ветками. Заезд автомобильного транспорта на территорию участка производится по подъездному пути со стороны границы 2-3.

Эффект, полученный в результате экспертизы: по сравнению с первоначальным решением объем складских площадей увеличен в два раза.

ПРИМЕР 2.

На участке предполагалось строительство трех отдельно стоящих складских корпусов, выполненных по типовому проекту.

Эффект, полученный в результате экспертизы: затраты на строительство сокращены в полтора раза при сохранении показателей емкости и пропускной способности складского комплекса.

Как видно из приведенных примеров, имеющиеся типовые проекты, к сожалению, не учитывают нюансов технологии, технических или строительных ограничений каждого земельного участка, а также собственных финансовых возможностей.

АЛГОРИТМ ПРОВЕДЕНИЯ ЛОГИСТИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ

В результате проведения экспертизы необходимо получить ответы на два ключевых вопроса: 1) каков диапазон характеристик склада, который можно возвести на имеющемся участке, и 2) насколько выявленный потенциал участка (характеристики возводимого склада) соответствует требованиям обработки планируемого грузопотока.

Следовательно, чтобы дать обоснованный ответ на заданные вопросы, специалист, взявшийся за проведение экспертизы, должен последовательно выполнить следующие действия:

• выявить и проанализировать имеющиеся ограничения участка (наличие "красных линий", перспектив отчуждения части территории, обременений, ограничений в застройке и т. п.);
• разработать возможные варианты размещения складского комплекса и сопутствующих объектов складской инфраструктуры на территории застройки;
• оценить логистические характеристики каждого варианта размещения склада;
• определить степень соответствия характеристик разработанных вариантов требованиям к обработке имеющегося товаропотока;
• выбрать наиболее подходящий для решения задач бизнеса заказчика вариант застройки.

ВЫПОЛНЕНИЕ ЛОГИСТИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ

При проведении логистической экспертизы первым делом необходимо изучить имеющиеся внешние факторы, ограничивающие возможность застройки. Основными трудностями, с которыми приходится сталкиваться, являются:
• сложная топография - большой перепад высотных отметок поверхности участка;
• наличие на участке надземных и подземных коммуникаций (надземной ЛЭП различной напряженности, подземных электрокабелей, нитей водопровода, ливневой, бытовой (фекальной) и промышленной канализации, газопроводов, телекоммуникаций);
• расположение железнодорожных путей, которые пересекают участок и которые нельзя перенести;
• наличие на участке вышек операторов мобильной связи;
• наличие зданий, не подлежащих сносу (построек и объектов, находящихся на балансе какой-либо организации или частного лица);
• наличие рядом с площадкой, в зоне видимости, исторических зданий (это накладывает ограничения не только на высотные отметки проектируемого строения, но и на архитектуру его фасадной части, хотя многое в этом вопросе зависит от требований местного комитета по архитектуре);
• наличие на участке зеленых насаждений и деревьев, попадающих в пятно застройки и подлежащих вырубке;
• наличие "красных линий" застройки (линии, соединяющие фасады соседних зданий), за которые не должны выходить границы здания;
• ограничение максимально возможной высоты сооружений, что связано с инсоляцией (затемнением) соседних жилых домов;
• соответствие требованиям пожарной безопасности (соблюдение расстояния между соседними зданиями).

Кроме того, на размещение и конфигурацию склада накладываются ограничения, соответствующие степени опасности хранимых материалов (взрывоопасность, пожароопасность и т. п.).

Большинство ограничений не являются непреодолимым препятствием, но могут существенно увеличить затраты на строительство складского комплекса. Например, для посадки здания складского комплекса необходим вынос существующих сетей инженерных коммуникаций за габариты пятна застройки. Данное требование выполняется с учетом нормативных ограничений на допустимые расстояния от крайней (ближайшей) точки здания до вышеуказанной сети.

Вырубка деревьев удорожает строительство на сумму, необходимую для получения порубочного билета, проведения компенсационного озеленения и прохождения проектом экологической экспертизы. Перепад высотных отметок поверхности участка также вылетит в копеечку, которую с вас истребуют за выполнение вертикальной планировки участка (устройство выемок, насыпей, подпорных стен и пр.).

После того как мы определили имеющиеся значимые ограничения, необходимо указать на генплане зоны, где размещение складского комплекса затруднено или невозможно. И только после этого наносим на план территории участка объекты, требуемые для нормального функционирования складского комплекса. В первую очередь необходимо предусмотреть устройство пожарного проезда, который обычно располагается по внутреннему периметру участка (круговая схема) с отступом от заборов и ограждений. Требования к размещению и габаритам пожарного проезда регламентируются нормами противопожарной безопасности.

Значительная часть площади участка требуется для устройства зоны маневрирования транспорта на погрузочно-разгрузочной площадке. Схема, поясняющая принцип определения границ размещения авторампы, представлена на рис. 5.




Рис. 5 Принцип определения границы зоны размещения авторампы складского комплекса




Принимая во внимание тот факт, что машины совершают маневры и у ворот склада, и у выносной рампы, ширину площадки необходимо рассчитывать с учетом возможности выезда и поворота автотранспортного средства, находящегося между двумя разгружаемыми машинами.

Указанная на рис. 5 ширина погрузочно-разгрузочной площадки (32 м) определена с учетом перпендикулярной парковки крупнотоннажного автотранспорта к погрузочно-разгрузочному фронту.

В ДЕЙСТВИИ

Рассмотрим возможности применения разработанного алгоритма на примере участка, изображенного на рис. 6.




Рис. 6 Пример участка




Итак. Участок в плане представляет собой прямоугольную трапецию с примерной площадью 30 тыс. м2. Участок имеет диагональный уклон, направленный от реперной точки 2 к реперной точке 4. Разница отметок достигает 5,5 м.

При планировке участка необходимо учитывать ширину откосов, устраиваемых при выемке и насыпи грунта. Исходя из условия проведения всех строительных работ в обозначенных границах участка строительные размеры пятна застройки уменьшаются на величину проекции откосов на горизонтальную плоскость.

Для определения пятна застройки воспользуемся методом ограничений по трем ключевым параметрам:

• по топографическим особенностям участка, влияющим на выполнение земляных работ и устройство требуемых откосов выемок и насыпей грунта;
• по ширине кругового пожарного проезда;
• по зоне маневрирования крупнотоннажного транспорта на погрузочно-разгрузочной площадке.

Границы зоны размещения складского комплекса и погрузочно-разгрузочной площадки представлены на рис. 7.




Рис. 7 Границы зоны размещения складского комплекса и погрузочно-разгрузочной площадки




С учетом перечисленных ограничений получаем: погрузочно-разгрузочная площадка может быть расположена в границах полосы АБВГ-А"Б"В"Г", пятно застройки размещается в границах трапеции АБВГ, а также в границах полосы АБВГ-А"Б"В"Г", не задействованной под погрузочно-разгрузочную площадку.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАРАКТЕРИСТИК РАЗРАБОТАННЫХ ВАРИАНТОВ

В ходе логистической экспертизы рассматриваются все возможные схемы размещения погрузочно-разгрузочного фронта и схемы движения товаропотока через технологические зоны складского комплекса. Варианты компоновочных решений могут отличаться количеством фронтов погрузки/разгрузки и схемой движения товаропотока через складские зоны.

Рассмотрим варианты с одним, двумя и тремя фронтами погрузки/разгрузки товара, оборудованные одной из трех схем движения товаропотока:

• круговой (для одного погрузочно-разгрузочного фронта);
• прямоточной (для фронтов, расположенных с противоположных сторон складского здания);
• угловой (для фронтов, расположенных по смежным сторонам складского здания).

Все возможные варианты компоновочных решений представлены на рис. 8.




Рис. 8 Группировка возможных вариантов компоновочных решений




Первую группу составляют варианты, имеющие один погрузочно-разгрузочный фронт. Схема движения товаропотока через складские зоны круговая.

Во второй группе представлены решения, имеющие два погрузочно-разгрузочных фронта. Для вариантов 1.2, 1.3, 2.2 и 2.3 используется угловая схема движения товаропотока через зоны складского комплекса. Варианты 3.2 и 3.3 характеризуются прямоточной схемой товаропотока и размещением фронтов погрузки и разгрузки товара с противоположных сторон здания.

Варианты третьей группы имеют один фронт разгрузки товара, расположенный по длинной стороне складского комплекса, и два разгрузочных фронта, разнесенных по противоположным коротким сторонам. Принята угловая схема движения товаропотока через зоны склада.

Каждый из представленных вариантов компоновочных решений отличается от остальных как минимум по одному из трех параметров:

• площади складского комплекса;
• длине погрузочно-разгрузочного фронта;
• расположению погрузочно-разгрузочного фронта по отношению к подъездным путям.

Для проведения сравнительного анализа необходимо определить основные строительные, логистические и стоимостные показатели, а также рассчитать их значения для каждого из вариантов.

Поскольку складской комплекс строится с целью обработки товаропотока, в первую очередь потребуется определить величины товаропотока, соответствующие каждому варианту. В связи с этим основными характеристиками разрабатываемых вариантов складского комплекса предлагается считать два параметра, определяющих величину товаропотока:

• пропускную способность погрузочно-разгрузочного фронта;
• емкость складского комплекса.

Пропускная способность определяется количеством возможных мест разгрузки/погрузки и количеством автотранспортных средств, разгружаемых через одни ворота в течение суток.

Компоновочный вариант, имеющий максимальную пропускную способность, представлен на рис. 9.




Рис. 9 Компоновочный вариант, имеющий максимальную пропускную способность





Рис. 10 Компоновочный вариант, имеющий максимальную емкость




Емкость складского комплекса - это максимальное количество паллетомест, которое можно разместить на стеллажах в зоне хранения товара. Параметр этот ограничивается геометрическими характеристиками склада (длина, ширина, высота) и его технологической схемой при принятом варианте погрузочно-разгрузочного фронта.

Компоновочный вариант, имеющий максимальную емкость, представлен на рис. 10.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ И ВЫБОР ВАРИАНТА

Следующей задачей является проверка разработанных вариантов на соответствие поставленным задачам. Делается прогноз изменения показателей товаропотока с заданным горизонтом планирования. По прогнозируемым показателям товаропотока определяются требуемые значения пропускной способности и емкости складского комплекса, которые сравниваются с характеристиками разработанных вариантов. По результатам сравнительного анализа выбирается окончательное наиболее подходящее компоновочное решение. Оптимальное решение представлено на рис. 11.

Последним этапом является нанесение на план с выбранной компоновкой необходимых объектов складской инфраструктуры.




Рис. 11 Оптимальное решение для рассматриваемого участка




Въезд/выезд и проход на территорию осуществляется через контрольно-пропускные пункты (КПП). Подъездные пути обеспечивают беспрепятственное движение входящего и выходящего транспортного потока к погрузочно-разгрузочному фронту.

Для исключения возникновения встречных транспортных потоков предусмотрено наличие второго КПП для убывающего транспорта, а также создание прямоточного маршрута движения транспортных средств на территории складского комплекса.

Погрузочная и разгрузочная площадки обеспечивают свободное маневрирование большегрузных транспортных средств.

Теплый стояночный бокс предназначен для размещения автотранспорта компании. Стоянки автотранспорта сотрудников и клиентов устраиваются перед офисной частью складского комплекса. Кроме того, на территории складского комплекса предусмотрена возможность строительства здания котельной и трансформаторной.

Последним этапом является оценка затрат и принятие решения о порядке строительства - не всегда требуется возводить весь склад целиком и сразу, куда чаще строительство ведется очередями.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

При взгляде на современный складской комплекс вряд ли у кого-либо возникнут ассоциации с ангаром, амбаром или навесом. Скорее он ассоциируется с высокотехнологичным производством, на котором заняты сотни рабочих, а всем процессом управляет информационная система, поддерживающая существующие технологии и документооборот. И это не праздная блажь или модное поветрие - современный склад должен быть полностью обеспечен средствами механизации и автоматизации, чтобы компания могла удовлетворять растущим потребностям оптовых и розничных сетей.

Дело в том, что когда для решения задач бизнеса требуется увеличить объем товаропотока или изменить его структуру, мы начинаем понимать, что мгновенно увеличить пропускную способность и емкость склада невозможно. Поэтому лучше заранее рассмотреть все возможные сценарии развития и вкладывать деньги в создание наиболее перспективного складского решения.


ЛОГИСТИК&система, www.logistpro.ru
Кирилл ТОЛМАЧЕВ
Директор по развитию ООО "Концепт Лоджик"


Максим ИВАНОВ
Директор по проектной работе ООО "Концепт Лоджик"
Каждый земельный участок имеет свои особенности. спрогнозировать возможную финансовую отдачу при вложении средств в покупку земли поможет логистическая экспертиза.
Статья предоставлена Клубом логистов (www.logistician.ru)