Некоттеджная земля (земля для складов)

Наряду с земельными участками под строительство коттеджных поселков в Подмосковье спросом со стороны девелоперов пользуются участки, пригодные для строительства объектов коммерческой недвижимости, в первую очередь - логистических центров и производственных площадей. Крупные сделки на рынке земельных участков в этом сегменте пока редки, но рынок развивается, подстегиваемый неудовлетворенным спросом на складские помещения. А изменения в законодательстве, регулирующем оборот земель в РФ, скорее всего будут этому развитию способствовать, считают юристы. Но только после того, как будут налажены механизмы применения новых законов.

По оценке Knight Frank, спрос на земельные участки под коммерческую недвижимость сейчас составляет около 50% спроса на землю в Подмосковье в целом (соответственно, 50% - спрос на земли под ИЖС), из них около 80% спроса приходится на участки под промышленно-складские площади. В то же время на рынке наблюдается жесточайший дефицит земель промышленного назначения.

Нелады со статусом

Алексей Новиков, ведущий специалист отдела индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank, отмечает, что поиск подходящего участка земли на рынке недвижимости Москвы и области изрядно осложнен тем, что к продаже часто предлагаются участки с "неправильным" юридическим статусом.

Наиболее привлекательные с точки зрения инвестиций в строительство промышленных объектов земельные участки, с коммуникациями и подъездами, расположены либо в черте городов (в центре Москвы, например), либо за чертой города, но тогда это, как правило, сельскохозяйственные земли. И на вторичном рынке крупных земельных участков в первую очередь предлагается земля бывших колхозов и совхозов.

"Правильным" правовым статусом для участков под строительство объектов коммерческой недвижимости обладают две категории земли - земли промышленности и земли поселений. Соответственно, на эти земли существует повышенный спрос при крайне ограниченном предложении, отмечает Елена Новомлинская, руководитель отдела "Земля для бизнеса" компании "Миэль-Недвижимость".

"Спрос на сельхозземлю, несмотря на большое количество обременении, все же достаточно высок, но он формируется не на открытом рынке и практически не может быть оценен, - замечает Алексей Новиков. - Этот спрос формируют крупные "ресурсные" компании, которые заинтересованы в приобретении больших объемов земли для дифференциации своих вложений".

Сельскохозяйственная земля может быть прекрасно расположена, иметь вблизи все необходимые коммуникации. Но девелоперов, заинтересованных в реализации проекта создания объектов коммерческой недвижимости, отпугивают сложность, высокая стоимость и затянутость во времени процедуры изменения категории земель. Иногда инвесторов и вовсе постигают неудачи в этом вопросе. Например, американский концерн Cargill, который вынужден был отказаться от строительства завода в Воронежской области (планировалось вложить до $90 млн) именно потому, что не удалось перевести федеральную землю сельскохозяйственного назначения, принадлежащую ФГУП, в промышленную.

Впрочем, и с землями промышленности не все так гладко. По словам Алексея Новикова, владельцы земельных участков промышленного назначения так взвинтили цены, что для многих девелоперов приобретение этих участков становится нерентабельным. А сами площадки промышленного назначения зачастую таят в себе массу "сюрпризов" для покупателя. Например, большинство предлагаемых на рынке площадок, относящихся к производственным предприятиям, предлагаются на продажу с непереоформленным правом постоянного бессрочного пользования на землю.

Для отчуждения таких площадок компании вынуждены порой прибегать к серым схемам, что также весьма негативно отражается на развитии рынка земли. Кроме того, девелопер может столкнуться с плодами деятельности своего предшественника, такими как загрязненная территория, различные обременения или висящие на приобретаемом предприятии объекты социальной сферы.

Порядок перевода

5 января 2005 г. вступил в силу федеральный закон "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую" (N 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г.). Как пояснил Александр Орлов, юрист компании Legas, хотя закон этот рамочный и устанавливает лишь общие нормы, требующие дальнейшей регламентации, его значимость переоценить трудно. "По сути, до этого закона изменение категории ничем не регулировалось, кроме одной статьи ЗК. Органы местного самоуправления пользовались этим вовсю и сделали процедуру перевода практически невозможной. Это вынудило предпринимателей задействовать большие административные ресурсы, чтобы хоть как-то добиться решения вопроса", - говорит он.

Новый закон установил внятную процедуру перевода и основания для отказа. Есть четкая схема: какое заявление куда подавать, какие документы нужны, каков срок для рассмотрения заявления и т. д. То есть, по мнению Виталия Можаровского, партнера фирмы "Пепеляев, Гольцблат и партнеры", закон хотя и не совершил революцию в земельных отношениях, но в значительной степени упорядочил их. По крайней мере теперь определено, что решение о переводе неразграниченных земель по общему правилу уполномочен принимать субъект Федерации.

Но одновременно закон ломает наработанные ранее схемы. А также усложняет перевод земель из сельскохозяйственных в промышленные, одновременно отчасти облегчая задачу по переводу сельхозземель в земли поселений и изменению разрешенного использования с сельхозпроизводства под ИЖС. По мнению Можаровского, логика законодателя во всем этом просматривается с трудом. Можно ведь расширить границы существующего поселения или создать новое (процедуры для этого существуют) и потом уже на землях поселения выделить зону под промышленную застройку.

"Несомненный плюс нового закона - теперь знаешь, что и как делать, если прав, - говорит Орлов. - И минус - не знаешь, к кому обратиться за "помощью", если перевести участок земли "надо".

Сколько времени уйдет на выработку новых схем, эксперты сказать затрудняются. Пока же операции по переводу земель в области приостановлены.

Согласно закону порядок перевода земель из одной категории в другую таков: заинтересованное лицо (не обязательно собственник участка, хотя согласие собственника обязательно) подает ходатайство в орган исполнительной власти. В ходатайстве необходимо указать кадастровый номер участка; категорию земель, в состав которых он входит, и категорию, перевод в состав которой предполагается осуществить; обоснование перевода; права на земельный участок.

К ходатайству необходимо приложить выписку из земельного кадастра; копии документов, удостоверяющих личность заявителя; выписку из ЕГРП; заключение государственной экологической экспертизы (если ее проведение предусмотрено ФЗ); согласие правообладателя земельного участка на перевод; расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства. Ходатайство рассматривается в течение двух месяцев со дня поступления, в результате принимается акт о переводе либо об отказе.

Отказать в переводе могут, если установлены ограничения либо запрет на перевод (запрет на перевод может быть указан не только самим Земельным кодексом и законопроектом о переводе, но и другими актами уполномоченных органов), если дано отрицательное заключение предусмотренной законом государственной экологической экспертизы. Или если установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Такого основания для отказа, как ненадлежащее обоснование перевода, нет, подчеркивают в ЮК Legas. To есть в качестве обоснования может выступать просто целесообразность для предпринимателя такого перевода. Но несоответствие утвержденным документам по планированию может действительно стать проблемой, так как в случаях, когда такая документация существует, в ней указывается, где предполагается создавать поселки, а где оставлять поля и т. п., и не всегда планы властей совпадают с желаниями заинтересованных лиц (инвесторов). Еще один нюанс, отмечаемый юристами из Legas, - экологическая экспертиза обязательна. Ее целью является установление последствий изменения целевого назначения (негативное влияние на окружающую среду). Проведение экспертизы не требуется, если решение о переводе принимается на основании тех самых документов территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации, которые, в свою очередь, уже прошли государственную экологическую экспертизу.

В основном проблемы при переводе возникают именно с экологической экспертизой (так как в случае, если земля, к примеру, пригодна для сельскохозяйственного использования, изменение ее целевого назначения обычно приводит как раз к негативному влиянию на окружающую среду). Перевод сельскохозяйственных земель допускается только в семи случаях, и перечень этот исчерпывающий.

"Главное - доказать, что участок непригоден для сельхозпроизводства , - поясняют в компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры". Ключевое основание для перевода (или отказа в переводе) - кадастровая стоимость участка. Она не должна превышать кадастровую стоимость в среднем по району на 30%. Не переводятся и особо ценные сельхозугодья. В Подмосковье, например, это земли, кадастровая стоимость которых на 10% превышает среднерайонную.

Зоны "нежилья"

Когда речь заходит об объектах коммерческой недвижимости в Подмосковье, в первую очередь подразумеваются объекты под промышленно-складские цели. В аналитическом отделе компании Knight Frank наиболее востребованными для строительства логистических центров направлениями считают северо-западное (вблизи Ленинградского шоссе) и западное (вблизи Новорижского и Минского шоссе), которые являются основными путями подвоза импортируемых из стран ЕС грузов, а также южное (вдоль Каширского и Симферопольского шоссе) и юго-восточное (вдоль Рязанского шоссе), являющиеся основными путями транспортируемых в регионы России грузов. Неплохие перспективы, по оценке экспертов, существуют и на Киевском шоссе.

"Основными рынками сбыта продукции компаний-производителей в Центральном регионе России продолжают оставаться Москва и Санкт-Петербург как города с наиболее высоким уровнем покупательской способности населения, - говорит Алексей Новиков. - В Подмосковье наиболее удобным местом для организации производства становится сектор между Новорижским и Дмитровским шоссе на удалении до 50 км от МКАД с возможностью строительства собственного склада. Однако северное направление в связи с большой концентрацией логистических парков, близостью к "Шереметьево" и прямой трассой на Санкт-Петербург станет самым дорогим решением. Поэтому совокупность положительных факторов южной части Подмосковья стала определяющей в вопросе концентрации производственных мощностей крупных FМСG-компаний". Южная часть Московской области, по мнению Новикова, характеризуется великолепным инвестиционным климатом для крупных производителей благодаря лояльности местной администрации (что в Knight Frank называют немаловажным фактором, в особенности для организации производств). Здесь уже функционируют и планируются к строительству заводы многих западных компаний, таких как Mars, Danone, Campina и Knauf.

По оценке Knight Frank, до 95% общего объема спроса приходится на область, ограниченную "бетонкой" (до 45 км от МКАД). Однако именно для производителей отдаленность от столицы помехой не является. В концепции организации производства привязка к направлению - фактор не определяющий. Основными требованиями, предъявляемыми производителями, являются транспортная доступность, стоимость рабочей силы, близость к городу-сателлиту и цена земельного участка. Промышленное строительство активно развивается в Ступинском, Ра-менском, Каширском районах более чем за 100 км от МКАД. Например, заводской комплекс компании Mars расположен в Ступине в 105 км от Москвы. Динамично привлекает инвестиции в промпроизвод-ство и Егорьевский район.

Среди районов нового строительства в Knight Frank отметили юго-восточное и северо-восточное направления. По словам Елены Борисовой, ведущего специалиста отдела коттеджного строительства компании "Комстрин", восточные шоссе (Щелковское, Горьковское), хотя и ведут в традиционно промышленные районы, крайне неудобны - узкие, загруженные. Однако на Горьковском шоссе недалеко от МКАД и на Щелковском, но уже ближе к Щелково немало участков предлагается именно под коммерческую недвижимость. Елена Борисова сетует, что при кажущемся обилии предложений выбор участков, подходящих для создания объектов коммерческой недвижимости по местоположению, размеру и цене, а также разрешенному использованию, ограничен. Несоответствие спроса и предложения на рынке земельных участков под коммерческую недвижимость отмечают многие эксперты.

По оценке Vesco Realty, с учетом стоимости земли 1 кв. м складского помещения обходится инвестору примерно в $500. Примерно в $500-700 эксперты оценили, например, себестоимость строительства 1 кв. м складского комплекса в Крекшино, в 24 км от Москвы между Киевским и Минским шоссе, где Национальная логистическая компания к 2007 г. планирует создать крупнейший в Подмосковье складской комплекс общей площадью 300 000 кв. м.

При выборе участка покупатели исходят из характеристик объекта будущего строительства, отмечают в Swiss Realty Group. Покупателю необходимо оценить геологические характеристики участка, техническую возможность строительства, действительную рыночную цену участка, возможность вырубки растительности, подведения подъездных путей и коммуникаций, наличие обременении (сервитутов, аренды и проч.), законность ранее проведенных сделок, репутацию и платежеспособность продавца и прочие факторы.

По оценкам компании, в среднем для строительства "теплого" склада площадью около 10 000 кв. м необходим участок размером порядка 2 га с возможностью подведения либо с уже подведенными коммуникациями, предоставляющими доступ к электрическим сетям (в среднем 9-12 МВт), водопроводу, канализации и, возможно, газопроводу. Иногда бывают необходимы железнодорожные пути. Кроме того, покупатели заинтересованы в том, чтобы участок находился в разумном удалении от Москвы и имел выход на шоссе, которое не было бы чрезмерно загружено.

На региональных рынках недвижимости современные складские помещения практически не представлены. Об этом свидетельствуют результаты исследования, проведенного компанией Knight Frank в крупных городах России.

"Все существующие склады, которые можно отнести к классу А строятся под конкретную компанию и не выходят на открытый рынок" - отмечается в отчете. Однако в скором времени, по мнению специалистов компании, ситуация может измениться, так как к российским регионам все больший интерес проявляют крупные логистические операторы, такие как Fm logistic, Tablogix, Rewico Russia и другие.

На сегодняшний день, по данным Knight Frank, развитие складской недвижимости в регионах стимулируют крупные торговые сети, открывающие свои представительства в этих городах. Следовательно, и самые высокие арендные ставки можно наблюдать в этих же регионах: в Нижнем Новгороде арендная ставка на помещение класса составляет $115 за квадратный метр в год, что примерно соответствует уровню московских цен в этом сегменте. Кроме того, специалисты компании отмечают перспективность складской недвижимости в Ростове-на-Дону и Новосибирске.

В настоящий момент на региональных рынках недвижимости доминируют складские помещения класса С, однако в будущем можно прогнозировать все большую ориентацию местного бизнеса на более высокое качество помещений, отмечают в компании Knight Frank.

Если не склад, то что же...

Строительство офисных объектов за пределами МКАД - это скорее исключение, чем правило, считают в Knight Frank. "Чтобы объект пользовался спросом у потенциальных арендаторов, необходима площадка, которая по совокупности характеристик будет подходить под определенный состав арендаторов. На Ленинградском шоссе в Химках уже давно реализуется высококлассный бизнес-центр Country Park общей площадью 18 000 кв. м. Несмотря на то что центр нашел достаточно авторитетных арендаторов, таких как Volvo, до сих пор уровень вакантных площадей высок", - приводит пример Новиков.

Другим вариантом возникновения офисного здания за чертой Москвы является размещение back office крупной компании, которой нет смысла размещать все свои подразделения на высоколиквидных площадях в городе. "Бизнес будет постепенно перемещаться на территорию Московской области, где расценки на коммунальные услуги и аренду земли гораздо ниже. В ближайшие 3-5 лет мы прогнозируем активное строительство не только производств и складских помещений, но и бизнес-площадей в ближайшем Подмосковье (до 5 км от МКАД)", - говорит Андрей Уфимцев, заместитель генерального директора компании "Новое качество".

Для back office, по мнению Новикова, перспективными направлениями являются западное, северо-западное, но говорить о выводе офисных площадей за черту города как о заметной тенденции рано. Пока в качестве единственного примера в Knight Frank привели гигантский офисный комплекс "Газпрома" на Калужском шоссе. Точечными остаются пока и такие объекты, как мотели, гостиницы, говорит Елена Борисова.

Цена вопроса

Ключевым моментом, определяющим выбор и способ наилучшего использования территории, при прочих идеальных условиях является стоимость участка. По данным Knight Frank, 1 га земли в черте Москвы без учета НДС составляет $1-1, 5 млн. В непосредственной близости от МКАД - $0, 5-1 млн (от $10 000 за сотку, такую оценку дает и Vesco Realty). В 5-10 км от МКАД - $300 000-500 000, на удалении в 10-30 км от МКАД - $200 000-300 000, в зоне 30-50 км от МКАД - $50 000-200 000. По мнению Новикова, цена земли под промышленно-складские цели не должна превышать $500 000 за 1 га.

В целом по Подмосковью цены сильно разнятся в зависимости от расстояния от Москвы и перспективности земли с точки зрения дальнейшего развития бизнеса. К примеру, цена на земли сельхозназначения, примыкающие к федеральным трассам в пределах 15-километровой зоны от МКАД, которые могут в перспективе использоваться под складские терминалы, объекты дорожного сервиса, торговые объекты и т. д., достигала в 2004 г. $2500-3000 за сотку, сообщили в "Миэле". По данным компании, земли сельхозназначения на большем удалении от МКАД (30-50 км) с неудобным подъездом и на загруженных трассах могут продаваться по $200-500 за сотку. Эта же земля, уже переведенная в категорию "земли поселений" или "земли промышленности", продается по $3500-5000 за сотку. Наличие коммуникаций повышает первоначальную стоимость "голого" земельного участка примерно на 50%. По оценке Swiss Realty Group, в среднем стоимость приобретения 1 сотки земли, предназначенной для складского строительства, с подведенными коммуникациями и железной дорогой составляет $1000-8000 в зависимости от удаленности от Москвы, транспортной доступности, коммуникаций и прочих характеристик. Елена Борисова оценивает стоимость сотки земли в востребованной 30-километровой зоне в $2500-9000.

По словам Ильи Шершнева, директора по развитию Swiss Realty Group, отследить реальные цены сделок сложно, поскольку наличие или отсутствие тех или иных документов может влиять на цену в пределах сотен процентов. Но общие суммы сделок исчисляются в миллионах долларов - говорить о коммерческих землях на меньшие суммы не приходится.

Способы купить

По мнению юристов из "Пепеляев, Гольцблат и партнеры", в правовом отношении область отличается от Москвы главным образом корректностью применения федерального законодательства (в частности, Земельного кодекса) и количеством частных собственников земли. В столице, власти которой упирают на "особый статус", земельные отношения настолько самобытны, что лишь несколько участков были приватизированы из федеральной собственности, вся остальная земля оформляется в аренду, причем не на 49 лет, как в основном это происходит в Московской области, а на более короткие сроки (может быть и 3-5 лет). В целом вердикт как юристов, так и инвесторов таков: в Московской области работать проще.

Самое главное - в Подмосковье возможно приобретение земельных участков в собственность. В середине октября 2003 г. в области даже состоялись первые (но пока единственные) торги по продаже земельных участков. Было продано два из трех выставленных Фондом имущества Московской области на торги участка в Клинском районе, примерно в 100 км от МКАД. Участки площадью 41, 8 и 29, 8 га рядом с Ленинградским шоссе предназначались для размещения промышленных или торгово-складских площадей и были проданы за 9, 4 млн руб. (слишком дешево, как отзывались о результатах торгов участники рынка). Участок площадью 21, 7 га под ИЖС рядом с заповедником "Завидово" покупателя не нашел. Власти области обещали, что по мере подготовки документации на аукцион будут выставлены участки в Чеховском и Ступинском районах, тоже под промышленные цели. Аукционы могли бы стать наиболее привлекательным и прозрачным способом приобретения земельных участков и облегчить жизнь инвесторам, уверены эксперты. Сейчас в области проводятся конкурсы, но, по отзывам участников рынка, их обычно выигрывает "кто надо".

В настоящее время, как правило, покупатели, заинтересованные в приобретении участков, покупают их у крупных собственников либо приобретают предприятия, владеющие землей, договариваются с администрацией, перечисляют способы обрести вожделенный участок в Swiss Realty Group. Андрей Уфимцев считает, что эффективнее всего покупателю работать напрямую с администрацией района, особенно если речь идет о создании производственных площадей (что влечет за собой увеличение количества рабочих мест и налоговые отчисления в местный бюджет).

Основными продавцами на вторичном рынке выступают инвестиционные компании и банковские структуры, которые ранее приобретали колхозы и совхозы путем скупки долей. По мнению Елены Новомлинской, лендлордов, владеющих в Подмосковье сотнями и тысячами гектаров и продающих участки самостоятельно или через риэлторов, около 20. Шершнев считает, что в перспективе фактическая стоимость земли будет зависеть от политики десятка крупных холдингов по реализации скупленных ранее существенных объемов ликвидной земли (не менее 50 000 га у каждого). По его данным, в течение ближайших 10 лет будет продано 3-5% этих участков и этого будет достаточно, чтобы поддерживать рынок земли в ценовом равновесии.

Зачастую компании предпочитают приобрести пакет акций предприятия, расположенного на интересном для инвестиций земельном участке. Это позволяет, в частности, преодолеть запрет на владение землей иностранцами, кроме того, не переоформлять имущественные права на землю и проч. Но такой способ не без недостатков, считает Виталий Можаровский. Когда покупаешь не вещь, а акции, приобретаешь не только активы, но и задолженности и обязательства. В итоге может оказаться, что должен больше, чем купил.

В Swiss Realty Group советуют в любом случае уделять особое внимание юридической истории сделок с покупаемым участком, включая этапы приватизации и последующей продажи, и проанализировать саму возможность строительства на приобретаемой земле.

Профессиональных операторов, оказывающих консалтинговые услуги компаниям-покупателям на всех стадиях приобретения земельных участков, на вторичном рынке земли немного. Зато множество частных посредников проявляют завидную прыть, пытаясь заработать на перепродаже земель. По словам Елены Борисовой, пройдя через сложную цепочку из нескольких посредников, цена участка может возрасти на $1000-2000 за сотку.

Эксперты отмечают, что говорить о более-менее устоявшихся ценах на участки можно только для Новой Риги, Рублевки или калужского направления, где рынок в большей степени сформирован и где проходит больше сделок. Хотя сравнивать цены на участки под ИЖС и под коммерческие проекты Андрей Уфимцев считает неправильным.

____________________________________________________________
Большой портал недвижимости