Вклад в склад
Для успешных, развивающихся компаний в определенный момент актуальным становится создание собственной логистической сети. А это означает необходимость инвестиций в складскую инфраструктуру. И вот тут перед фирмой возникает ряд вопросов. Каким образом соотнести свои планы с ситуацией на рынке? Какой вариант инвестирования выбрать? Как рассчитать целесообразность проекта строительства склада или его аренды?При создании собственной логистической сети необходимо учитывать ряд особенностей, присущих именно складским помещениям. Во-первых, недвижимость отличается от других видов товаров и услуг тем, что объединяет в себе две составляющие:
- материальную (ст. 130 ГК РФ) - здания и сооружения, земельные участки, дороги и прочие объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без нанесения им ущерба;
- юридическую (ст. 131 ГК РФ) - право собственности, ипотеки, сервитуты и другие случаи, предусмотренные законодательством РФ. Объекты недвижимости подлежат государственной регистрации, порядок которой установлен статьей 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Изменение правового статуса объекта недвижимости называется сделкой с недвижимостью.
Во-вторых, каждый вид сделки несет в себе определенный риск. Каждая из них может быть признана недействительной - оспоримой (совершенной под влиянием заблуждения или обмана, противоречащей действующему законодательству и т. п.) или ничтожной (мнимые сделки, притворные сделки, незарегистрированные сделки). Поэтому прежде чем приобретать или арендовать помещение, необходимо провести юридическую экспертизу учредительных и правоустанавливающих документов его собственника.
Анализируем проект
При рассмотрении инвестиционного проекта обратите внимание на следующие аспекты:
- физическую возможность (технологическую и техническую пригодность);
- правовую допустимость;
- приемлемость схемы сделки по данному варианту;
- экономическую эффективность (период окупаемости, доходность не ниже заданных параметров
Все сделки с недвижимостью можно разделить на три группы:
- сделки, связанные со сменой собственника: купля-продажа (индивидуальные сделки, публичные торги - аукционы, конкурсы), приватизация, реализация за долги, изъятие земельного участка и снос строения, обмен;
- сделки, связанные с изменением состава собственников: купля-продажа акций, изменение состава с разделом имущества, внесение имущества в уставный капитал, долевое строительство с выделением долей, оформление кредита под залог недвижимости;
- сделки, связанные с добавлением иных субъектов права: строительство, реконструкция; аренда, субаренда; передача в оперативное управление; введение и снятие сервитутов.
Характерные черты недвижимости как товара (привязанность и зависимость от местоположения, значительная стоимость, влияние законодательства и др.) определяют особенности работы на данном рынке: индивидуальное и всестороннее рассмотрение каждой потенциальной сделки; использование всех возможных источников для получения максимально полной информации.
Только учитывая все вышесказанное, можно с достаточной степенью точности оценить экономическую эффективность и возможные риски сделки и инвестиционного проекта в целом. Основные аспекты, на которые необходимо обратить внимание при рассмотрении инвестиционного проекта, приведены во врезке "Анализируем проект".
Выбираем вариант организации складских комплексов
Вследствие существующих в настоящее время недостатков складских площадей классов А и В наиболее эффективны инвестиционные проекты двух видов. В первом случае приобретаются права на земельный участок и осуществляется строительство нового складского комплекса - так называемое строительство green-field. Второй вариант заключается в покупке существующего здания и проведении впоследствии строительных работ - так называемый brown-field. Преимущества и недостатки реконструкции по сравнению с новым строительством приведены во врезке.
Желательно, чтобы произведенные на объекте улучшения не просто позволили приспособить помещение под планируемую деятельность, но и повысили класс самого складского комплекса. С этой точки зрения экономически целесообразен выбор объекта класса С и его последующая реконструкция до уровня класса В. Поэтому уже на этапе выбора объекта недвижимости для реконструкции и организации складского комплекса важно представлять, склад какого класса можно создать в результате. Для этого необходимо обращать внимание не только на стены и поэтажный план строения, но и на подъездные пути, состояние дорог, наличие достаточной прилегающей территории, коммуникаций и инженерно-технических систем, возможность получения дополнительных мощностей и заключения прямых договоров на коммунальные услуги.
Чек-лист покупателя/арендатора
При рассмотрении инвестиционного проекта обратите внимание на характеристики таких составляющих складской инфраструктуры, как:
- местоположение:
- в регионе, являющемся ключевым для логистической сети вашей компании;
- на окраине города или в незначительном удалении от него (для обеспечения свободного доступа как грузового транспорта, так и работников компании);
- в складской зоне согласно градостроительному плану;
- в зоне, которая в будущем не изменит своего назначения (необходимо изучить градостроительный план или программу города);
- подъездные пути:
- на одной из основных автотрасс РФ (что гарантирует поддержание дорог в рабочем состоянии за счет федерального или местного бюджетов);
- доступ транспорта к объекту в любое время года/суток и т. п.;
- достаточная ширина и хорошее качество покрытия подъездных путей;
- возможность заезда на территорию непосредственно с автотрассы;
- наличие на территории ж/д ветки (в случае необходимости);
- земельный участок, прилегающая территория:
- достаточная площадь, обеспечивающая возможность организации складского комплекса с соотношением площади застройки к свободной площади 40 : 60 соответственно;
- правильная форма, ровная поверхность;
- наличие грунтов для ведения строительства; отсутствие затопляемых участков и плавунов;
- отсутствие чужих коммуникаций, проходящих через земельный участок (необходимо уточнять в кадастровом плане, обременениях);
- отсутствие на участке объектов, принадлежащих другим собственникам, в том числе Минобороны России или МЧС России;
- освоенность (искусственная отсыпка, асфальтирование, минимум "зеленого фонда" и т. п.);
- возможность организации кругового объезда;
- наличие двух въездов/выездов;
- коммуникации:
- наличие подведенных инженерных сетей (точек подключения);
- наличие ТУ на подключение и их выполнение;
- наличие выделенных лимитов по всем ресурсам: электричеству, холодной воде, канализации бытовой и ливневой, горячей воде или газу (другому топливу) для котельной (сведения содержатся в разрешениях либо договорах на поставку со всеми снабжающими организациями);
- наличие или возможность организации линии связи (городской телефонной и оптоволокна);
- здание (помещение):
- прямоугольная форма без значительного удлинения, единый контур без разрывов;
- требуемая высота;
- желательно расположение в одном уровне;
- по возможности большой шаг колонн;
- нагрузка на полы от 5000 кг/м2;
- наличие офисных помещений;
- "история" здания, позволяющая размещение в нем склада;
- состояние строительных конструкций (несущие, фундаменты, стены и т. п.);
- личностный фактор:
- налаженные контакты с местными административными органами;
- налаженные контакты с коммунальными службами;
- хорошие отношения с собственником, его готовность к переговорам и поиску взаимовыгодных решений
Преимущества и недостатки реконструкции по сравнению с новым строительством
Плюсы
- Обход бюрократических проблем при получении площадок под строительство.
- Меньшее время на строительные работы, то есть сжатые сроки запуска в эксплуатацию.
- Значительно более низкая цена из-за использования фундамента и стен (стоимость строительства "коробки" составит $300-350/м2, в то время как на реконструкцию понадобится около $200/м2).
- Более низкие сроки окупаемости (3-4 года).
- Наличие разрешительной документации, выделенных ресурсов (воды, электричества), что снижает бюрократические проволочки.
- Обычно - наличие подъездных автомобильных путей, часто - наличие подведенных ж/д путей.
Минусы
- Основные параметры здания и прилегающей территории уже заданы, и их недостатки заключаются обычно в следующем: площадь прилегающей территории недостаточна; полы не выдерживают высоких нагрузок; этажность более одного этажа; уровень пола находится на уровне земли (необходимо приподнимать на 1,2 м); малый шаг колонн (6-9 м).
- В большинстве случаев - ограниченность ресурсов (особенно электромощности).
- Часто имеется участок дороги, проходящий по территории бывшего предприятия, что означает необходимость наложения сервитута, затраты на содержание данного участка автодорог.
Определяем физическую пригодность объекта для организации нового складского комплекса
При рассмотрении варианта реконструкции или приобретения (аренды) складского комплекса следует проанализировать его по приведенным во врезке "Чек-лист покупателя/арендатора" пунктам в указанном порядке. Это связано с тем, что параметры, приведенные вначале, улучшить трудно или невозможно. Далее следуют параметры, изменение которых потребует значительных материальных и нематериальных вложений. Наконец, пункты, указанные в конце, при разумных вложениях можно улучшить.
После анализа каждой из приведенных во врезке характеристик объекта можно оценить затраты на строительство или реконструкцию здания и набросать примерный бюджет данного инвестиционного проекта. Перечень документов, которые необходимо использовать при эскизном проектировании и дальнейшем расчете строительных затрат, приведен во врезке "Документы для расчета строительных затрат" на стр. 52.
В значительной степени класс будущего ОСК зависит от грамотной организации и проведения работ по реконструкции и ремонту. Оптимальной с точки зрения получения результата (исполнение бюджета, соблюдение сроков, получение всей исполнительной документации) является такая последовательность:
- согласование точек подключения внутриплощадочных сетей к внешним сетям (электроснабжение, теплоснабжение, ХВС, ГВС, канализование) и получение от их собственников технических условий для подключения;
- предварительная оценка стоимости реализации технических условий;
- проведение тендера на проектирование и согласование проекта с надзорными органами, заключение договора на проектирование с победителями тендера;
- проведение тендера на выполнение функций заказчика и генеральный подряд по производству РСР (СМР), включая реализацию технических условий;
- заключение договоров генерального подряда на производство РСР (СМР) и выполнение функций заказчика;
- контроль за деятельностью генерального подрядчика, качеством используемых материалов, соблюдением технологий проведения работ;
- контроль за своевременной подготовкой и предоставлением исполнительной документации;
- участие в рабочей и государственной комиссии по сдаче объекта в эксплуатацию;
- сбор документов для лицензирования;
- подписание договоров на коммунальные услуги.
Рассчитываем строительные затраты
Оценивать строительные затраты можно несколькими способами:
- на базе системы сметного нормирования 1991 года, разработанной в советское время, с использованием корректирующих и индексирующих коэффициентов, которые устанавливаются постановлением Госстроя России (постановления Госстроя для коммерческого строительства имеют только рекомендательный характер), ресурсным методом. Минус этого способа - в низкой точности прогноза в условиях формирующейся рыночной экономики и значительных колебаний рынка по ценам, конкурентам, видам услуг и т. п.;
- с помощью рыночной системы сметного нормирования базисным методом с использованием мониторинга цен на строительные материалы и работы. Минус состоит в том, что расчет довольно сложен и длителен, содержит большой объем информации, для обработки которой требуются квалифицированные сметчики и дорогое программное обеспечение. Можно назвать следующие программные комплексы для профессионального составления смет: "Смета+", "Смета-2000", "WinСмета", "Ресурсная смета", "WinАверс", "Smeta", "ГрандСмета" и др.;
- с использованием базовой стоимости строительства, утверждаемой региональными администрациями для расчета арендной платы, ставок местных налогов и т. п. Минус заключается в том, что реальное состояние строительного рынка отражается слабо. С одной стороны, оценка является заниженной, с другой стороны, сильно зависит от политики (желание депутатов пополнить бюджет может привести к завышению утверждаемой базовой стоимости);
- с использованием метода объектов-аналогов с учетом регионально-поправочных коэффициентов, вводимых постановлениями Госстроя России (программа "Экспресс-смета" или справочники и программный комплекс "КО-Инвест"). Видимых минусов нет. Плюсы: недорогое программное обеспечение (до $200); расчет занимает всего 2-4 часа для укрупненных смет и до 1 часа для инвестиционных целей; наличие в программах порядка 40-50 объектов-аналогов, довольно высокая точность расчетов ±10% (вполне достаточно для инвестиционной оценки и определения начальной цены при объявлении тендера).
Документы для расчета строительных затрат
Градостроительный кодекс, местное региональное законодательство - для определения перспектив развития района расположения складского комплекса, необходимости и величины инвестиционного взноса.
Строительные нормы и правила: СНиП 31-04-2001 "Складские здания"; СНиП 2.09.04-87* "Административные и бытовые здания"; СНиП 21-01-97* "Пожарная безопасность зданий и сооружений"; СНиП 31-03-2001 "Производственные здания"; СНиП 2.04.05-91* "Отопление, вентиляция и кондиционирование"; СНиП 2.03.13-88 "Полы"; СНиП 23-05-95 "Естественное и искусственное освещение"; ГОСТ 9238-83 "Габариты приближения строений и подвижного состава железных дорог колеи 1520 (1524) мм"; ГОСТ 12.4.026-76 ССБТ "Цвета сигнальные и знаки безопасности"; ГОСТ 22853-86 "Здания мобильные (инвентарные); Общие технические условия"; НПБ 104-95 "Проектирование систем оповещения людей о пожаре в зданиях и сооружениях".
Нормы пожарной безопасности: "Системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожарах в зданиях и сооружениях" (НПБ 104-03), утвержденные приказом МЧС России от 20 июня 2003 г. № 323.
Правила определения и предоставления технических условий подключения объектакапитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. № 83.
Размер инвестиций определяют затраты на:
- приобретение прав (аренда или собственность) на земельный участок;
- проведение модернизации находящихся на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и т. п.;
- инвестиционный взнос или передача городу доли от суммы инвестиций (например, в Москве, Красноярске, Нижнем Новгороде и др.);
- ремонт или прокладку подъездных путей;
- подключение к инженерным сетям и получение необходимых лимитов;
- строительные (ремонтные) работы;
- инженерные системы здания (охранно-пожарную сигнализацию, систему пожаротушения);
- организацию линий связи;
- оборудование здания (лифты, ворота, докшелтеры, доклевеллеры).
Экономическая целесообразность инвестиционного проекта определяется исходя из общей суммы и структуры затрат, срока амортизации (для упрощения расчетов рекомендуется выбирать прямую шкалу - 5, 7, 10 лет - по каждой группе затрат); прогнозируемых рисков (определяются по результатам анализа физических характеристик и экспертизы юридической и строительной документации), предполагаемой финансовой схемы сделки.
Определяем правовую допустимость приобретения или аренды объекта для организации складского комплекса
Несмотря на частный порядок сделок с недвижимостью и уникальность каждой сделки, можно определить перечень документов, рассмотрение которых минимально необходимо для принятия инвестиционного проекта в разработку (см. врезку "Правовая допустимость в документах" на стр. 54). В дальнейшем желателен анализ документации на здание с момента его строительства или приватизации.
После проведения юридической экспертизы документов по данному конкретному варианту, а также анализа федеральных и региональных нормативных документов и проектов (законодательных инициатив) можно выявить риски инвестиционного проекта и учесть их при определении его экономической целесообразности.
Оцениваем риски инвестирования
При инвестировании в складские комплексы наиболее часто рассматриваются следующие виды рисков (в скобках указаны соответствующие коэффициенты*):
- страновой риск (для России Крф = 4-4,5%);
- риск инвестирования в недвижимость, например удорожание стоимости строительства, недостаточная ликвидность объекта при необходимости его срочной продажи (Кинв = 1-2%);
- риск инвестирования в регионы (Кр = = 3-5%);
- риск инвестирования в данный конкретный проект, например: не завершено межевание земельного участка (ΔК = 1-2%); отсутствуют учредительные документы одного из юридических лиц в цепочке собственников (ΔК = 1-2%); постановление о выделении земельного участка под строительство издано не уполномоченным на это органом (ΔК = 3%); предлагаемый объект недвижимости имеет какие-либо обременения (ΔК = 2-3%).
Правовая допустимость в документах
Учредительные и регистрационные документы:
- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц о государственной регистрации владельца;
- устав (с последними изменениями, если изменения вносились);
- учредительный договор (с последними изменениями, если изменения вносились) - при наличии; решение о создании - при его отсутствии;
- свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
- свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированном до 1 июля 2002 года;
- свидетельство о внесении изменений в учредительные документы либо регистрации учредительных документов в новой редакции (если изменения вносились до 1 июля 2002 года);
- свидетельства ИМНС о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц (если записи вносились после 1 июля 2002 года);
- свидетельство ИМНС о постановке на учет в налоговом органе;
- выписка из протокола (решения) уполномоченного органа (общего собрания акционеров (участников), совета директоров, вышестоящей организации) о назначении руководителя;
- решение совета директоров (наблюдательного совета) или общего собрания хозяйственного общества об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, руководителя общества, в том числе управляющей организации.
Документы на здание (помещения):
- выписка из Государственного реестра прав на недвижимость, как можно более "свежая";
- договор купли/продажи, аренды, передачи, о совместной деятельности, об инвестировании в строительство, уступке права требования или иные договора (соглашения); судебные акты, постановления (акты) о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания, утвержденный план приватизации, если здание (помещения) было приватизировано, или иные документы, подтверждающие основание возникновения права на здание (помещения);
- свидетельство о праве собственности (хозяйственного ведения, аренды) либо свидетельство о государственной регистрации права владельца на здание (помещения);
- технический паспорт на здание (помещения), выданный БТИ, с поэтажными планами и экспликациями (с момента выдачи технического паспорта должно пройти не более одного года).
Документы на земельный участок:
- решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка, договор купли-продажи, мены, аренды или иные договоры (соглашения); судебные акты или иные документы, подтверждающие основание возникновения права на земельный участок;
- государственный акт (свидетельство) на право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования;
- свидетельство о государственной регистрации права владельца на земельный участок (выдается органом по регистрации прав на недвижимость);
- кадастровый план земельного участка (правовой режим, субъекты прав, кадастровый номер, адрес, площадь, описание границ, целевое назначение, категория земель, возможные ограничения в использовании, обременения; при отсутствии кадастрового плана - план земельного участка, согласованный органами архитектуры и градостроительства с указанием его границ на местности (лучше в цвете).
Дополнительно необходимо представить:
- решение о выпуске акций и Отчет об итогах выпуска акций, зарегистрированные в региональном отделении ФКЦБ (если владелец - акционерное общество);
- выписку из реестра акционеров с указанием всех владельцев голосующих акций, размера их долей, обременений акций (если владелец - акционерное общество);
- решение совета директоров (наблюдательного совета) или общего собрания хозяйственного общества об одобрении крупной сделки, если стоимость здания (помещения) составляет 25% от балансовой стоимости активов общества либо сумма месячной арендной платы сопоставима или превосходит размер уставного капитала. Так как в решении должны быть указаны стоимость и наименование покупателя (арендатора), то может быть представлено непосредственно перед совершением сделки;
- бухгалтерский баланс владельца здания (помещений) с отметкой налогового органа о его принятии, если по заявлению владельца сделка не превышает 25% балансовой стоимости активов общества;
- согласие Федерального антимонопольного комитета, если сделка превышает 20% от балансовой стоимости активов;
- предварительное согласие (либо уведомление) антимонопольного органа (в зависимости от суммы сделки) на совершение сделок по приобретению имущества других лиц в соответствии с законом РСФСР от 22 марта 1991 г. № 948-I "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках". Бухгалтерский баланс общества следует сопоставить с бухгалтерским балансом покупателя (по согласованию с финансовым департаментом). Если суммарная стоимость активов балансов превысит установленный законом предел (при 30 млн МРОТ требуется согласие антимонопольного органа; при 2 млн МРОТ - уведомление того же органа) и при этом балансовая стоимость объектов, составляющих предмет сделки, превысит 10% балансовой стоимости основных производственных средств и нематериальных активов общества, потребуется выполнить процедуры, предусмотренные законом, - получить согласие или уведомить антимонопольный орган. В случае совершения сделки купли-продажи имущества с нарушением антимонопольного законодательства такая сделка может быть признана недействительной по иску заинтересованных лиц;
- предварительное согласование с комитетом по охране окружающей природной среды и региональным управлением Минприроды России, если здание (помещения) расположено на земельном участке, хозяйственная деятельность на котором может быть ограничена (водоохранные зоны, охранные зоны особо охраняемых природных территорий и т. п.). В случае если предполагается приобретение недвижимости путем покупки долей (акций) юридического лица, необходим аудит всей документации продаваемой компании. Как правило, подобные сделки несколько дешевле (в силу отсутствия выплаты НДС, налога на прибыль) и зачастую предусматривают возможность использования полученной продавцом разрешительной документации и наработанного административного ресурса. Однако они несут дополнительные риски по принятию и управлению еще одной фирмой
При аренде объектов недвижимого имущества причинами возникновения риска часто становятся:
- критичные условия договора аренды:
- долгосрочный договор аренды не зарегистрирован по вине арендодателя (оговорено ст. 609, 651 ГК РФ) - 40 баллов;
- договор аренды краткосрочный (по настоянию арендодателя) - 30 баллов;
- отсутствует письменное согласование арендодателем перепланировок, произведенных арендатором, - 20 баллов;
- отсутствует условие о том, что арендодатель имеет право повышения арендной платы не чаще одного раза в год с условием законного обоснования такого повышения и/или не более чем на 10% (оговорено п. 3 ст. 614 ГК РФ) - 20 баллов;
- отсутствует условие о предоставлении конкретной части территории для маневрирования и стоянки автотранспорта на необходимых филиалу автомашинах (оговорено ст. 652 ГК РФ) - 15 баллов;
- отсутствует условие круглосуточного доступа арендатора на территорию и в помещение (если режим работы филиала круглосуточный) - 15 баллов;
- отсутствует условие о своевременном (не менее трех месяцев) уведомлении арендодателем арендатора о досрочном расторжении договора - 10 баллов;
- отсутствует пункт об обязанностях арендодателя проводить капитальный ремонт помещения, работы по устранению аварий и профилактические мероприятия (оговорено ст. 616 ГК РФ) - 5 баллов;
- отсутствует условие возмещения арендодателем ущерба, понесенного арендатором в результате аварий инженерных сетей, - 5 баллов;
- отсутствуют пункты об обязанностях обеспечения арендодателем необходимых арендатору электромощностей, температуры; водопотребления и канализации; освещения прилегающей территории; исправного состояния подъездных путей и прилегающей территории, а также конструктивных элементов (крыши, перекрытий, стен, полов); функционирования всех инженерных систем без сбоев - каждый пункт по 5 баллов;
- некритичные условия договора:
- отсутствует условие о том, что арендная плата включает в себя плату за использование земельного участка (оговорено ст. 654 ГК РФ) - 1 балл;
- отсутствует пункт о возмещении арендатору стоимости неотделимых улучшений, произведенных по согласованию с арендатором (содержится в п. 1 ст. 623 ГК РФ) - 1 балл;
- отсутствует пункт об оплате коммунальных услуг согласно потребляемым объемам на основании показаний счетчиков по тарифам энергоотпускающих организаций - 1 балл;
- отсутствует пункт о преимущественном праве арендатора на продление договора аренды (содержится в ст. 621 ГК РФ) - 1 балл;
- отсутствует пункт об обязанностях проведения арендодателем капитального ремонта (содержится в ст. 616 ГК РФ) - 1 балл;
- высокие проценты штрафных санкций, применяемых к арендатору, - 1 балл;
- критичные недоговорные отношения: финансовое состояние арендодателя, близкое к банкротству, что повышает риск отключения коммунальных сетей за неуплату, - 5 баллов;
- некритичные недоговорные отношения: напряженные отношения с арендодателем и/или соседями - 1 балл.
В случае если суммарный балл оцениваемого договора аренды составляет 40 и более, рекомендуется заключение дополнительных соглашений, гарантирующих снижение выявленных рисков, или заключение нового договора аренды
_________________________________________________________________* Значения коэффициентов приведены на основе данных компаний "РБК", "МИЭЛЬ", "МИАН", "Оценочной фирмы "Бином"" (г. Нижний Новгород), "РИОиУН" (г. Красноярск) и др. Елена Павлова, Генеральный директор компании "ТРЕНД" © ЛОГИСТИК&система www.logistpro.ru Статья предоставлена Клубом логистов (www.logistician.ru)